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证监会都看不下去了中国房价终于出必杀技了

发布时间:2019-07-31 10:47:01

一般来说,楼市调控政策多出自住建部、财政部。但这一次,可能影响全体买房人的楼市调控政策却另有总指挥!给楼市去泡沫的主导者,既不是住建部,也不是财政部,更不是央行,而是证监会和银监会。

7月26日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。高层首度提出“抑制资产泡沫”,外界普遍认为,“抑制资产泡沫”可能重点指的是局部楼市价格的明显上涨,预计下半年不排除出台地方针对性的抑制局部泡沫的措施。

证监会对房企再融资出台限制政策

7月28日,人民网报道披露,证监会表示“企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金的实际投向。”这种说法来源于证监会官员在保荐机构专题培训会议上的会议纪要。该会议纪要还特别关照了房地产,“不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。”

以前,房企通过证券融资,证监会审核的比较松,融资得到的钱,可以用来拍地、可以用来补充短期现金,可以用于偿还贷款。现在,证监会规定,只可以用于做项目建设了。

证监会的调控是限制房企花钱——你仍然可以融资,但你想花钱可不容易,必须把自己的钱花出去,才能花融资的钱。

据此前中国证券报报道,证监会发行部人士指出,“募集资金投资项目的投资构成中,募集资金不得用于支付员工工资、购买原材料等经营性支出;用于铺底流动资金、预备费、其他费用等的,视同以募集资金补充流动资金。”

这条就是说,房企想找各种借口,以各种“费用”的名义把钱花出去,也是不行的!

银监会出台针对开发商拿“地王”新举措

在证监会后,银监会紧接着出台了《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》,这是一份被普遍认为针对开发商拿“地王”的新举措。

银监会的调控是提高房企融资成本——想融资,可以,但你只能去借成本高的钱!

总结一下,房企想通过融资来开发项目,可以,但你先要有钱拍下来土地,有钱发得出工资!并且,融资途径减少了,融资对象少了,融资来的钱,利息比过去高了,房企承受得了吗?

房企变穷,房价会降吗?

针对这个问题,大家纷纷发表各种见解。今天,为您带来来自鹰觅房产的鹰觅君的个人看法。

鹰觅君现在又开始分批地接朋友的电话,问题永远是这两个:房价还会涨吗?现在还能不能买房了?

三四个月前的场景再一次回归。那时,释放需求的楼市政策还在接力跑,货币供应放出天量,而周小川还在喊话国人的信贷杠杆率偏低。在诸多因素一齐刺激下,全民买房热情再度高涨。

那时咨询的人群还是那两大类:一类是刚需和刚改,一类是投资或投机。

当时接过那么多电话后,切切实实的感受是——人心恐惧。害怕房价更高,害怕钱不值钱。

货币加人性,结果便是后来几个月重点城市楼市的疯狂。

大概没有人怀疑,7月26日中央政治局会议提出的“抑制资产泡沫”,指的便是重点城市楼市泡沫。这样的表态,显示了管理层不认同一部分城市房地产现象的规格再度提升。??

不过,相对越来越正经严肃的表态而言,但感觉接下来采取的措施却是“很不正经”

先是证监会表示,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款;再有银监会马上出台了《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》,这是一份被普遍认为针对开发商拿“地王”的新举措。

中原地产最新数据显示,2016年上半年,全国50大城市土地出让金高达9655.9亿,同比上涨38.5%。其中,超过100亿元的地块就达到3宗,分別出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗,单宗地超过10亿的高总价地块已经超过200宗。

也就是说,不管是证监会还是银监会,都开始从遏制房企资金上打主意。就公司债来说,Wind资讯统计,2016年上半年房企发行公司债规模达4900亿元,已经是去年全年的1.14倍。证监会的新政策无疑带有一定杀伤力。

但是,目前就房企的资金来源来说,主要还是两大类,一是银行贷款,另一个则是信托借款。此外,还有很多融资方式可以利用,像这两年的中票融资就很盛行,还有海外、私募股权、REITs或类REITs等等其他证券化产品。实际上,房企融资的渠道有很多很多。

像前段时间的拿“地王”专业户信达地产,它的融资渠道除了常规的银行贷款、股权质押、增发等手段外,通过大股东支持和设立基金也是其勇夺“地王”的底气。

比如:2015年12月及2016年1月,大股东中国信达合并范围内的达泰基金通过金融机构向信达地产发放委托贷款,合计达49.3亿元;再比如:信达地产参与设立过深圳信达城市发展基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、宁波汇融沁誉基金、嘉兴陆汇股权基金等多只股权投资基金,投资标的基本都是房地产业务,这其中不少基金的优先级认购人都是中国信达,而且数额较大;再比如:信达地产还有设立基金通过开发合作的方式来吸引合作房企的资金。

实际上,在房企众多的融资渠道中,银行理财和资本市场再融资在房企资金中占比很有限。更何况,证监会对房企的融资新政只是限制了资金用途,实际上根本没有禁止房企的再融资行为。

就目前出台的新政策来看,证监会和银监会基本还停留在“表决心”和“表姿态”阶段。所以,就此认定资产泡沫要破灭或者房价下跌还为时尚早。

我们看到,中央最高层表态后下属部门采取的措施,对需求方政策基本没变,像一二三套房产认定,房贷和税收等等还是原样,网传南京将出台严厉的限购政策,但至今仍然没有落地。

很难想象,一个需求依然旺盛、有着银行作强大后盾的市场会立刻回归理性。

报告显示

中国人民银行发布的《2016年上半年金融机构贷款投向统计报告》数据显示,上半年个人购房贷款增长较快。个人购房贷款余额16.55万亿元,同比增长30.9%,增速比上季末高5.4个百分点,比各项贷款增速高16.6个百分点;上半年增加2.36万亿元,同比多增1

证监会都看不下去了中国房价终于出必杀技了

.25万亿元。

只要货币放水仍持续,市场资金依然充裕,“日光盘”现象还在上演,这个市场就依然是一个有热度和有利可图的市场。也就是说,房地产对社会资金的虹吸效应就一定还会存在。因此,“地王”还会持续出现于江湖依然是大概率事件。

像金地在上海以88亿元总价摘得今年上海总价地王,溢价率高达286%,楼板价达到33023元/平方米,这一切就发生在7月26日中央政治局会议后的第二天。

值得注意的是,这次中央政治局提出的措辞是“抑制资产泡沫”,并没有说消除资产泡沫。房价要是暴跌,全局后果不堪想象。不管这样,房地产依然是目前最可依傍的支柱之一。

所以,目睹着今年上半年重点城市房价和地价再度陷入疯狂,高层即使焦虑也只能在一旁敲敲打打,先是权威人士的“树不能长到天上去”,接着是财政部长楼继伟关于房地产税要“义无反顾地推进”,再是中央政治局会议的定性泡沫,目的只有一个——改变人们对楼市的上涨预期。

对楼市定性上升到中央政治局最高层面后,其实也探到了决策层的底限。在这个心理预期下,想赚短期差价的一部分投资估计会退出,但保值性投资依然会持续。

要知道,越是财富阶层,对币值蒸发越是恐惧。

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